Wynajem na zasadach ogólnych co można odliczyć i jak to wpływa na podatki
Od 1 stycznia 2023 r. wynajem na zasadach ogólnych nie dotyczy najmu prywatnego, który jest obowiązkowo rozliczany ryczałtem w PIT 28, bez prawa do odliczania kosztów. Zakres odliczeń oraz to, jak to realnie wpływa na podatki, zależy dziś przede wszystkim od tego, czy najem jest prywatny czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej skalą podatkową.
Czym jest wynajem na zasadach ogólnych dziś?
Obecnie określenie wynajem na zasadach ogólnych odnosi się przede wszystkim do najmu prowadzonego w działalności gospodarczej, rozliczanego według skali podatkowej, gdzie podatek liczony jest od dochodu czyli przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów.
Najem poza działalnością gospodarczą, czyli najem prywatny, nie może być już rozliczany na zasadach ogólnych i jest objęty wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w PIT 28.
Najem prywatny a zasady ogólne co się zmieniło od 2023 r.?
Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są obowiązkowo opodatkowane ryczałtem, co eliminuje możliwość rozliczania kosztów i kalkulowania dochodu na zasadach ogólnych. Rozliczenie następuje w deklaracji PIT 28.
W praktyce nie odlicza się wydatków takich jak remonty, odsetki od kredytu, amortyzacja, ubezpieczenie czy opłaty administracyjne ponoszone przez właściciela, ponieważ ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu.
Co można odliczyć przy wynajmie na zasadach ogólnych w działalności gospodarczej?
W działalności gospodarczej rozliczanej skalą podatkową odlicza się koszty uzyskania przychodów, jeśli spełniają ustawowe warunki. Obejmuje to w szczególności wydatki pozostające w związku z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem przychodu, odpowiednio udokumentowane i niewyłączone przez przepisy.
Do potencjalnych kosztów zalicza się między innymi remonty i naprawy lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty administracyjne ponoszone przez właściciela, podatek od nieruchomości, koszty zarządzania lokalem, opłaty za ogłoszenia i pośrednictwo, odsetki od kredytu związanego z nieruchomością, wyposażenie oraz amortyzację jeśli w danym przypadku przepisy na nią pozwalają.
Czego nie odliczysz przy najmie prywatnym?
W najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem nie odlicza się kosztów, ponieważ podatek jest obliczany od przychodu. Oznacza to brak prawa do uwzględniania remontów, odsetek od kredytu, amortyzacji, ubezpieczenia oraz opłat administracyjnych ponoszonych przez właściciela.
Jak koszty uzyskania przychodów wpływają na podatki?
W działalności gospodarczej opodatkowanej skalą podatek liczony jest od dochodu rozumianego jako przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów, dlatego prawidłowo ujęte koszty obniżają podstawę opodatkowania i tym samym należny podatek. W ryczałcie dla najmu prywatnego koszty nie wpływają na wymiar podatku, ponieważ podstawą jest przychód.
Kiedy wydatek staje się kosztem uzyskania przychodu?
- gdy pozostaje w związku z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem przychodu,
- został faktycznie poniesiony,
- nie został wyłączony przez przepisy,
- jest odpowiednio udokumentowany.
Wydatki o charakterze inwestycyjnym mogą wymagać ujęcia poprzez amortyzację albo zwiększenie wartości początkowej środka trwałego, a nie jednorazowego zaliczenia do kosztów.
Jakie stawki i progi mają znaczenie dla wyboru formy opodatkowania?
W najmie prywatnym stosuje się stawki ryczałtu 8,5 procent do 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5 procent od nadwyżki ponad ten próg.
W działalności gospodarczej przy skali podatkowej stawka 12 procent dotyczy dochodu do 120 000 zł rocznie, a nadwyżka ponad ten próg jest opodatkowana stawką 32 procent. Kwota zmniejszająca podatek wynosi 3 600 zł.
Stawki 18 procent i 32 procent z progiem 85 528 zł to historyczne zasady i nie mają zastosowania do aktualnych rozliczeń, dlatego nie należy się nimi posługiwać przy bieżącym wyborze formy opodatkowania.
Na czym polega różnica między przychodem a dochodem?
Przychód to kwota należna z tytułu najmu. Dochód to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów. W ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, natomiast przy skali podatkowej w działalności gospodarczej podstawą jest dochód.
Jak dokumentować wydatki i przychody z najmu?
Dokumentacja powinna jednoznacznie wykazywać czego dotyczył wydatek, kiedy został poniesiony, przez kogo oraz jaki ma związek z wynajmowaną nieruchomością. Kluczowe znaczenie mają faktury i rachunki, umowy, potwierdzenia płatności, rozliczenia mediów, dokumenty kredytowe, polisy oraz protokoły potwierdzające wykonanie usług i prac.
Jak rozdzielać czynsz i opłaty refakturowane?
W rozliczeniach należy precyzyjnie rozdzielić czynsz stanowiący przychód wynajmującego od opłat za media i innych należności refakturowanych na najemcę. Właściwa konstrukcja umowy oraz rzetelna dokumentacja ograniczają ryzyko błędnego ujęcia przychodów i kosztów.
Czy można rozliczyć stratę z najmu?
W najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem nie rozpoznaje się straty podatkowej, ponieważ koszty nie są brane pod uwagę przy obliczaniu podatku.
W działalności gospodarczej opodatkowanej skalą strata może powstać w sytuacji przewagi kosztów nad przychodami i podlega rozliczeniu na zasadach określonych w przepisach podatkowych.
Jak umowa najmu wpływa na podatki?
Umowa powinna jasno określać kto ponosi koszty mediów, administracji, napraw i ubezpieczenia, ponieważ ma to znaczenie dowodowe i wpływa na prawidłowe ustalenie przychodu oraz kosztów. Precyzja zapisów ogranicza ryzyko zakwestionowania rozliczeń.
Co warto sprawdzić przed wyborem formy opodatkowania?
- możliwość stosowania odliczeń i ujęcia kosztów uzyskania przychodów w działalności gospodarczej,
- poziom przychodów i dochodów w relacji do progów oraz stawek ryczałtu i skali, uwzględniając kwotę zmniejszającą podatek,
- łączne obciążenie przy połączeniu dochodów z różnych źródeł opodatkowanych skalą,
- wymogi dokumentacyjne oraz ryzyko wyłączeń z kosztów w świetle przepisów.
Podsumowanie co można odliczyć i jak to wpływa na podatki?
Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie daje prawa do odliczania kosztów i nie pozwala rozliczać straty, a stawki wynoszą 8,5 procent do 100 000 zł przychodu oraz 12,5 procent powyżej tego limitu, z rozliczeniem w PIT 28.
Najem w działalności gospodarczej na skali to wynajem na zasadach ogólnych, gdzie ostateczny podatek zależy od dochodu pomniejszonego o prawidłowo udokumentowane koszty uzyskania przychodów, z zastosowaniem stawek 12 procent i 32 procent oraz kwoty zmniejszającej 3 600 zł. Historyczne stawki 18 procent i 32 procent z progiem 85 528 zł nie mają dziś zastosowania.
MamyBiznes.pl to portal tworzony przez entuzjastów przedsiębiorczości i prawa gospodarczego, którzy każdego dnia przygotowują praktyczne poradniki, analizy przepisów oraz aktualności podatkowe. Stawiamy na rzetelność i przystępny język, by wspierać wszystkich, którzy rozwijają własne firmy lub planują założyć działalność. Inspirujemy pomysłami na biznes i budujemy społeczność otwartą na wymianę doświadczeń.